Haus geerbt was tun? Checkliste & Pflichten 2026

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, stehen Sie vor vielen rechtlichen und finanziellen Entscheidungen. In Deutschland erben jährlich über 400.000 Menschen Immobilien, doch viele sind unsicher über die notwendigen Schritte. Von der Grundbuchänderung über die Erbschaftssteuer bis zur Entscheidung zwischen Verkauf und Eigennutzung – dieser Leitfaden zeigt Ihnen präzise, welche Pflichten und Möglichkeiten Sie haben.

Erste Schritte nach der Erbschaft: Überblick verschaffen

Nachdem Sie von der Erbschaft einer Immobilie erfahren haben, ist schnelles und strukturiertes Handeln erforderlich. Die wichtigste Entscheidung müssen Sie innerhalb von sechs Wochen treffen: die Annahme oder Ausschlagung des Erbes. Diese Frist beginnt ab Kenntnis des Erbfalls. Verschaffen Sie sich zunächst einen vollständigen Überblick über den Nachlass, einschließlich aller Vermögenswerte und möglicher Schulden des Verstorbenen.

Prüfen Sie sorgfältig, ob die geerbte Immobilie mit Hypotheken, Grundschulden oder anderen Belastungen versehen ist. Ein Blick ins Grundbuch gibt Aufschluss über eingetragene Rechte und Lasten. Fordern Sie außerdem beim zuständigen Finanzamt Auskunft über eventuelle Steuerschulden an. Laut Statistik sind etwa 18 Prozent aller Erbschaften in Deutschland überschuldet – eine rechtzeitige Prüfung kann Sie vor finanziellen Verpflichtungen schützen, die Ihr Privatvermögen gefährden würden.

Erbschaft annehmen oder ausschlagen: Ihre Entscheidung

Bei einer Erbschaft gilt das Prinzip der Universalsukzession: Sie erben alles oder nichts. Eine Teilannahme der Erbschaft ist nach deutschem Erbrecht nicht möglich. Stellen Sie fest, dass die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen, sollten Sie die Erbschaft beim zuständigen Nachlassgericht ausschlagen. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis, bei Auslandswohnsitz sechs Monate.

Die Ausschlagung muss persönlich beim Nachlassgericht oder notariell beurkundet erklärt werden. Eine mündliche oder schriftliche Erklärung ohne diese Form ist unwirksam. Beachten Sie, dass nach einer Annahme – etwa durch Beantragung eines Erbscheins oder Verfügung über Nachlassgegenstände – eine spätere Ausschlagung grundsätzlich ausgeschlossen ist. Die Kosten für die notarielle Ausschlagung liegen 2026 bei etwa 30 bis 70 Euro, abhängig vom Nachlasswert.

Grundbuchänderung: So werden Sie eingetragener Eigentümer

Nach Annahme der Erbschaft sind Sie zwar rechtlich Eigentümer der Immobilie, doch im Grundbuch steht noch der Verstorbene als Eigentümer. Die Berichtigung des Grundbuchs ist kein automatischer Prozess, sondern muss von Ihnen als Erben beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden. Für die Eintragung benötigen Sie einen Nachweis über Ihr Erbrecht – entweder einen Erbschein, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder einen Erbvertrag.

Die Kosten für die Grundbuchänderung richten sich nach dem Grundbuchwert der Immobilie und belaufen sich 2026 auf etwa 0,5 Prozent des Immobilienwerts. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro entstehen somit Kosten von rund 2.000 Euro. Die Bearbeitung dauert üblicherweise vier bis acht Wochen. Ohne Grundbucheintragung können Sie die Immobilie weder verkaufen noch belasten, weshalb dieser Schritt zeitnah erfolgen sollte.

Erbschein beantragen: Wann notwendig und welche Kosten entstehen

Ein Erbschein ist ein amtliches Zeugnis, das Ihre Erbenstellung und die Größe Ihres Erbteils bestätigt. Er wird vom Nachlassgericht auf Antrag ausgestellt und ist insbesondere dann erforderlich, wenn kein notarielles Testament vorliegt oder Banken, Versicherungen und Behörden einen Nachweis über Ihre Erbberechtigung verlangen. Für die Grundbuchberichtigung ist ein Erbschein allerdings nur bei gesetzlicher Erbfolge zwingend notwendig.

Die Kosten für einen Erbschein berechnen sich nach dem Nachlasswert und betragen 2026 etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Nachlasswerts. Bei einer Erbschaft von 300.000 Euro entstehen somit Kosten zwischen 4.500 und 6.000 Euro. Der Antrag erfolgt beim Nachlassgericht des letzten Wohnortes des Verstorbenen. Sie müssen eine eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit Ihrer Angaben abgeben. Die Bearbeitungszeit beträgt durchschnittlich drei bis sechs Wochen, kann sich bei komplexen Erbfällen aber auf mehrere Monate erstrecken.

Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien: Freibeträge und Fristen

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, müssen Sie dies innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt melden. Die Meldepflicht besteht unabhängig davon, ob Steuern anfallen oder nicht. In Deutschland gelten 2026 folgende Freibeträge bei der Erbschaftssteuer: Ehepartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro und sonstige Personen lediglich 20.000 Euro.

Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es eine Sonderregelung: Erben Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim und nutzen es weitere zehn Jahre selbst, entfällt die Erbschaftssteuer vollständig. Für Kinder gilt diese Steuerbefreiung nur für Wohnflächen bis 200 Quadratmeter. Der Wert der geerbten Immobilie wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt, wobei 2026 das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Die Steuersätze liegen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 7 und 50 Prozent des steuerpflichtigen Erwerbs.

Sanierungspflicht und energetische Anforderungen 2026

Eine oft unterschätzte Pflicht beim Erben eines Hauses ist die sogenannte Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie als neuer Eigentümer bestimmte energetische Mindeststandards erfüllen. Seit 2026 gelten verschärfte Regelungen: Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang ausgetauscht werden, sofern keine Gas- oder Ölbrennwerttechnik vorliegt.

Zusätzlich besteht bei ungedämmten Dachgeschossen und nicht isolierten Heizungsrohren in unbeheizten Räumen eine Nachrüstpflicht. Die Kosten für diese Sanierungsmaßnahmen können je nach Gebäudezustand zwischen 15.000 und 50.000 Euro liegen. Allerdings greift eine Ausnahme: Wenn Sie als Erbe die Immobilie selbst bewohnen und bereits vor dem Erbfall mindestens zwei Jahre dort gewohnt haben, entfallen diese Nachrüstpflichten. Verstöße gegen die Sanierungspflicht können mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Erbengemeinschaft: Herausforderungen und Lösungswege

Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese ist eine Zwangsgemeinschaft, die nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen kann. Jede wichtige Entscheidung – vom Verkauf über die Vermietung bis zu Renovierungen – erfordert die Zustimmung aller Miterben. In der Praxis führt dies häufig zu Konflikten, da unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen.

Statistisch enden etwa 40 Prozent aller Erbengemeinschaften in Deutschland vor Gericht. Um dies zu vermeiden, sollten Sie frühzeitig das Gespräch mit den anderen Erben suchen. Eine Erbengemeinschaft ist grundsätzlich auf Auflösung angelegt – das Gesetz gibt jedem Miterben das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung zu verlangen. Bei einem halben Haus geerbt zusammen mit Geschwistern haben Sie verschiedene Optionen zur Auflösung der Gemeinschaft.

Option 1: Gemeinsamer Verkauf der Immobilie

Der Verkauf der geerbten Immobilie ist oft die einfachste Lösung zur Auflösung einer Erbengemeinschaft. Der Erlös wird entsprechend der Erbquoten unter den Miterben aufgeteilt. Beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist fällt keine Spekulationssteuer an, wenn der Erblasser die Immobilie selbst genutzt oder Sie sie im Todes- und in den beiden Folgejahren selbst genutzt haben.

Für den Verkauf benötigen Sie die Zustimmung aller Miterben. Der durchschnittliche Verkaufsprozess dauert in Deutschland 2026 etwa vier bis sechs Monate. Beauftragen Sie einen Makler, entstehen Kosten von üblicherweise 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei Uneinigkeit über den Verkaufspreis kann ein unabhängiges Wertgutachten Klarheit schaffen, dessen Kosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro liegen.

Option 2: Übernahme durch einen Miterben mit Auszahlung

Möchte ein Miterbe die Immobilie übernehmen, kann er die anderen Erben auszahlen. Bei der Frage Haus erben Geschwister auszahlen ist zunächst der Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Der übernehmende Erbe zahlt dann die anteiligen Werte an die weichenden Erben aus. Dabei wird sein eigener Erbteil angerechnet – bei zwei gleich erbberechtigten Geschwistern muss der Übernehmende also 50 Prozent des Immobilienwerts aufbringen.

Diese Lösung erfordert oft eine Finanzierung, da die erforderlichen Beträge erheblich sein können. Bei einem Hauswert von 500.000 Euro und zwei Erben müssten 250.000 Euro ausgezahlt werden. Banken finanzieren solche Auszahlungen 2026 zu Zinssätzen zwischen 3,8 und 5,2 Prozent, abhängig von Bonität und Eigenkapital. Die Übertragung muss notariell beurkundet werden, wobei Notarkosten von etwa 1,5 Prozent des Immobilienwerts anfallen.

Option 3: Gemeinsame Vermietung der Immobilie

Die gemeinsame Vermietung ist eine Option, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf einigen kann und niemand die Immobilie selbst nutzen möchte. Die Mieteinnahmen werden entsprechend der Erbquoten verteilt. Diese Lösung birgt jedoch erhebliches Konfliktpotenzial, da alle Entscheidungen bezüglich Mieterauswahl, Mietpreis, Instandhaltung und Modernisierung einstimmig getroffen werden müssen.

Rechtlich haften alle Miterben gesamtschuldnerisch für Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Bei Streitigkeiten mit Mietern oder notwendigen Reparaturen kann dies problematisch werden. Empfehlenswert ist die Erstellung einer detaillierten Verwaltungsvereinbarung, die Zuständigkeiten und Entscheidungsprozesse regelt. Viele Erbengemeinschaften beauftragen einen professionellen Hausverwalter, dessen Kosten bei etwa 20 bis 30 Euro pro Monat und Wohneinheit liegen.

Option 4: Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Wenn keine Einigung in der Erbengemeinschaft erzielt werden kann, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie beantragen. Das Gericht setzt einen Verkehrswert fest und bestimmt einen Mindestpreis für die Versteigerung. Der Erlös wird nach Abzug der Verfahrenskosten an die Erben verteilt.

Die Teilungsversteigerung ist allerdings meist nachteilig: Immobilien erzielen bei Zwangsversteigerungen durchschnittlich nur 70 bis 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Verfahrenskosten liegen bei etwa 3 bis 5 Prozent des Versteigerungserlöses. Zudem dauert das Verfahren oft 12 bis 18 Monate. Diese Option sollte daher wirklich nur gewählt werden, wenn alle anderen Einigungsversuche gescheitert sind. Eine Mediation kostet etwa 150 bis 250 Euro pro Stunde und kann helfen, eine teure Versteigerung zu vermeiden.

Pflichtteil statt Hausanteil: Rechte enterbter Angehöriger

Auch wenn jemand enterbt wurde, steht nahen Angehörigen der Pflichtteil zu. Pflichtteilsberechtigt sind Ehepartner, Kinder und unter bestimmten Umständen die Eltern des Verstorbenen. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und wird als Geldforderung gegen die Erben geltend gemacht. Bei einer geerbten Immobilie kann dies die Erben in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Wenn Sie ein Haus geerbt haben und Pflichtteilsansprüche bestehen, müssen Sie diese auszahlen – notfalls durch Verkauf oder Beleihung der Immobilie. Der Pflichtteilsanspruch verjährt erst nach drei Jahren ab Kenntnis des Erbfalls. Zur Berechnung des Pflichtteils muss zunächst der gesamte Nachlass bewertet werden. Pflichtteilsberechtigte haben einen gesetzlichen Auskunftsanspruch und können ein notariell erstelltes Nachlassverzeichnis verlangen, dessen Kosten der Erbe tragen muss.

Inventar und Hausrat: Wem gehört was im geerbten Haus?

Eine häufig gestellte Frage ist: Haus geerbt wem gehört das Inventar? Grundsätzlich gehört der gesamte Hausrat zum Nachlass und fällt damit an die Erben. Dies umfasst Möbel, Elektrogeräte, persönliche Gegenstände und alle beweglichen Sachen im Haus. In einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Miterben über die Verteilung des Inventars einigen.

Besondere Regelungen gelten für Gegenstände von persönlichem Wert oder Erinnerungsstücke. Das Gesetz sieht vor, dass der überlebende Ehepartner Voraus erhält – dies umfasst Hausrat und Hochzeitsgeschenke. Bei Uneinigkeit über wertvolle Gegenstände wie Schmuck, Kunstwerke oder Sammlungen empfiehlt sich eine professionelle Schätzung. Die Kosten für eine Haushaltsauflösung durch professionelle Dienstleister liegen 2026 zwischen 500 und 3.000 Euro, abhängig vom Umfang. Wertvolle Gegenstände sollten gesondert veräußert werden, um den Nachlass nicht zu schmälern.

Entscheidung: Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen?

Die Frage, wie lange man eine geerbte Immobilie behalten muss, hat keine gesetzliche Mindestfrist – Sie können theoretisch sofort verkaufen. Allerdings sollten Sie verschiedene Aspekte in Ihre Entscheidung einbeziehen. Eine Eigennutzung bietet steuerliche Vorteile: Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt bei einem späteren Verkauf die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer.

Bei Vermietung müssen Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre halten, um Spekulationssteuer zu vermeiden. Die Entscheidung zwischen Behalten und Verkaufen hängt von verschiedenen Faktoren ab: Ihrer persönlichen Wohnsituation, der Lage und dem Zustand der Immobilie, den laufenden Kosten sowie der aktuellen Marktsituation. Der deutsche Immobilienmarkt zeigt 2026 regionale Unterschiede: Während Preise in Ballungsräumen stabil bleiben, sinken sie in strukturschwachen Regionen um 5 bis 8 Prozent jährlich. Eine professionelle Beratung durch Steuerberater und Immobilienexperten kostet etwa 200 bis 400 Euro pro Stunde, kann aber teure Fehlentscheidungen vermeiden.

Laufende Kosten und finanzielle Verpflichtungen

Mit dem Erbe einer Immobilie übernehmen Sie automatisch alle laufenden Kosten und Pflichten. Dazu gehören die Grundsteuer, die 2026 in Deutschland nach der neuen Grundsteuerreform berechnet wird und je nach Bundesland und Lage zwischen 0,26 und 1,0 Prozent des Grundsteuerwerts beträgt. Hinzu kommen Gebäudeversicherungen, wobei eine Wohngebäudeversicherung für ein Einfamilienhaus durchschnittlich 500 bis 1.200 Euro jährlich kostet.

Weitere laufende Kosten umfassen Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung und gegebenenfalls Grundbesitzabgaben. Bei vermieteten Immobilien sind einige dieser Kosten auf die Mieter umlegbar. Existieren noch Kredite oder Hypotheken auf der geerbten Immobilie, müssen Sie als Erbe die Raten weiter bedienen oder den Kredit ablösen. Banken gewähren bei Erbfällen oft Sonderkündigungsrechte, sodass eine vorzeitige Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich sein kann. Die Gesamtbelastung durch laufende Kosten beträgt bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus etwa 3.000 bis 6.000 Euro jährlich.

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